부동산 렌트프리, 공사기간 차이점

부동산 렌트프리는 부동산 임대차 시장에서 계약 전 임차인에게 꼭 필요한 옵션이자 특약 중 하나인데요, 비슷한 내용으로 입주 전 공사기간이라는 중요한 조항도 있습니다. 이 두 개를 보통 헷갈려하시거나 부동산 렌트프리와 공사기간을 하나로 묶어 이해하시는 분들이 계시는데요, 정확히 보자면 이 두 조건은 다른 특약입니다. 렌트프리와 공사기간에 대한 차이점을 하나씩 설명드리며 이 두 가지 특약이 부동산 임대 관계에서 어떤 영향이 있는지 알려드리겠습니다.

 

부동산 렌트프리(Rent-free)

부동산 렌트프리는 임대차(Rent) 계약에 있어서 목적물에 임차인이 임대인과 협의한 기간 동안 임대료를 면제(Free) 받는 특약사항 중 하나 인데요, 일반적인 주거 시장에서는 흔하지 않지만 상업용 부동산(사무실, 상가) 시장에서는 임차인에게 꼭 필요한 내용입니다. 이 특약은 임차인이 계약한 목적물에 투자 비용 부담을 줄여주는 중요한 역할을 합니다.

 

렌트프리는 임대인에게도 중요한 투자사항인데요, 우량 임차인을 확보하기 위해 주변 건물에 비해 경쟁력 있는 조건을 확보하고자 렌트프리로 설득하여 임차인을 유치할 수 있습니다. 임차인은 기간을 활용하여 운영하는 사업에 다른 투자의 기회가 생기며 안전하게 운영할 수 있습니다. 정확한 렌트프리의 개념으로 보았을 때 12개월(1년) 중 협의한 날짜를 무료로 사용할 수 있게 하기 때문에 공사기간을 협의하는 것보다 다양하게 활용할 수 있습니다.

 

 

렌트프리 상호관계

• 투자비용 절감(임차인 측): 임차인은 렌트프리 기간동안 임대료를 내지 않아도 되어 사업 안정화를 목표로 새로운 투자를 할 수 있는데요, 그 외에도 공사기간으로 활용할 수 있습니다.
• 임차인 유치(임대인 측): 임대인은 우량 임차인을 구하기 위해 렌트프리로 비교 가능한 건물들과 차별화를 둘 수 있습니다. 렌트프리가 있는 건물은 임차인에게 호의적으로 원하거나 우량한 임차인과 계약할 확률이 높아집니다.

 

 

부동산 렌트프리는 총 계약기간으로 보았을 때 짧다할 수 있지만 그 영향은 사업의 안정성과 직결되기 때문에 적당한 기간이 필요합니다.

 

 

부동산 공사기간(Fit-out)

부동산 공사기간은 일반적인 공사기간을 의미하는 것일 수 도 있지만, 해당 목적물 계약에 있어서 공사기간 중 임대료 무료화하는 개념도 있습니다. 부동산 중개인은 임차인이 목적물에 입주하기 전 내부시설 투자를 위해 받는 무료기간(Free)을 임대인과 협의를 통해 진행할 수 있는데요, 이 기간 동안에 렌트프리와는 다르게 완공에 초점이 맞춰져 있다 보니 공사기간 동안에는 임대 공간을 사용할 수 없습니다.

 

 

공사기간 중요성

• 인테리어 투자: 임대 공간의 인테리어 투자를 통해 내부 시설의 가치가 향상됩니다.
• 업종에 맞는 공간: 임차인은 본인의 업종에 맞는 인테리어를 더 투자할 수 있어 안정적인 사업 운영이 가능합니다.
• 공간 효율성: 적절한 공사기간을 통해 효율적인 임대공간이 만들어졌다면 추후 신규 임차인 유치에 도움이됩니다.

 

 

너무 공사기간이 길다면 부분 렌트프리를 활용해서 적절하게 활용해 보세요. 공사기간은 내부를 공사하는 목적으로만 사용해야 하기 때문에(공사기간 동안 영업불가) 너무 길어진다면 사업 진행에 큰 문제가 생길 수 있습니다.

 

 

렌트프리와 공사기간 차이점

부동산 렌트프리와 공사기간은 서로 연관되어 있는데요, 하지만 차이점도 분명히 존재합니다. 인테리어 공사를 완료 후를 기준으로 렌트프리와 공사기간을 살펴본다면 렌트프리였을 경우 기간에 영향받지 않고 즉시 사업을 진행해도 되지만, 공사기간일 경우에 즉시 사업을 할 때 남은 기간을 포기하고 임대료를 부담해야 합니다. 제가 생각하는 해결 방법으로는 아래와 같습니다.

 

 

상호 보완하기

• 협의할 때: 임차인에게 있어서 공사기간보다 렌트프리의 활용도가 훨씬 높으며 선택권이 많아 유리합니다. 가능한 중개인과 협의를 통해 렌트프리를 받을 수 있도록 합니다.
• 둘 다 받아버리기: 우량 임차인에게 해당되는 내용이지만 공사기간과 렌트프리를 동시에 받는 경우도 있습니다.
• 좋은 업체 선정: 렌트프리를 받았다면 손이 빠른 인테리어 업체를 선임하여 공사를 진행하세요. 남은 기간만큼 다른 투자의 기회가 생깁니다.

 

 

현대에 들어서 부동산 렌트프리와 공사기간은 상업용 부동산 임대차 계약에 있어서 필수항목 중 하나가 되었는데요, 임차인과 임대인에게 서로 좋은 만큼 악용하지 말고 서로 한 발씩 양보하며 계약을 진행하는 게 좋으며 신중하게 고려하여 성공적인 사업이 되시길 바랍니다.