부동산 상가임대차보호법, 대항력이란

부동산 상가임대차보호법은 임대차 계약에서 당사자간의 임차인의 권리를 보호해 주는 법률 기준인데요, 임차인의 권리를 첫 번째로 우선 방어해 줄 수 있는 게 바로 상가임대차보호법상 대항력이 있습니다. 임대인으로부터 일방적인 부담을 억제시키고 조율해서 안정적으로 사업을 운영하실 수 있게 만들을 수 있는데요, 대부분 상가임대차보호법을 확인하지 않으시거나 또는 정확하게 이해하지 못하고 낭패를 보는 경우가 많아 이 부분을 꼭 필요한 부분만 간단하게 요약해 보겠습니다.

 

 

상가임대차보호법

상가임대차보호법은 임대인과 임차인의 관계에서 분쟁을 조정하기 위한 첫 번째 수단입니다. 주택임대차보호법과는 성질이 달라 상가나 사무실에 해당하는 상업용 부동산의 권리를 보호받을 수 있는 울타리 같은 역할을 해줍니다. 이 법의 가장 중요한 핵심은 '임차인 보호'라는 명목 하나만을 앞세워 임대인의 일방적인 계약해지, 과도한 임대료 상승, 갑작스러운 임대 조건 변경 등을 통제할 수 있어 사업을 하실 때 안정적으로 운영이 가능합니다.

 

상가임대차보호법은 임차인에게 없어서는 안 될 법 기준인데요, 대표적으로 임대료 증감 청구권, 계약 갱신 청구권, 보증금 반환 청구권이 있습니다. 이 부분은 아래에 간단하게 요약해 드리겠습니다. 추가로 상가임대차보호법을 적용받지 못하는 경우가 발생하는데요 현재 운영 중이신 사업장의 기준가가 9억이 초과된다면 이 법적 울타리에 보호를 받지 못하니 분쟁에 있어서 미리 조정하시길 바랍니다.

 

 

상임법 중요 조항

• 계약 갱신 청구권: 계약 만기일에 임대차 관계의 계약을 갱신할 수 있는 권리입니다. 운영하던 사업장에서 계속 사업을 할 수 있기 때문에 새로운 투자 비용이 발생하지 않아 안정적이지만 갱신할 때 임대료가 5% 정도 상승될 수 있으니 조정하시길 바랍니다.
• 보증금 반환 청구권: 임대차 계약이 종료되었을 경우 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 받을 권리 있습니다. 신규로 이전할 곳을 계획하고 투자하기 시작할 때 중요한 수단입니다.
• 임대료 증감 청구권: 임차인은 부동산 시장이나 물가 상승에 따라 인플레이션이 크게 체감된다면 임대차 각각의 당사자끼리 합리적인 비용으로 잠시동안 임대료 증감 청구가 가능합니다. (예: 코로나 사태 임대료 인하)

 

 

상임법. 즉 상가임대차보호법은 다양한 임차인의 권리를 주장할 수 있도록 여러 가지 울타리가 있으니 법적 분쟁에 휘말릴 수 있다면 먼저 법률을 확인해 보세요.

 

 

기준가 계산 방식

보증금 + (임대료 × 100) = 기준가
예: 보증금 1억, 임대료 850만 원 일 경우를 가정 - 10,000만 원 + (850만 원 × 100) = 90,500만 원(상임법 적용 불가)

 

 

tip: 상임법에서 기준가 9억을 기준으로 초과될 경우 법률 적용이 불가합니다.

 

 

대항력

상가건물임대차보호법 제3조에 명시된 대항력은 임차인은 임대차 계약을 체결하고 등기를 했을 때 대항력이 발생된다고 명시되어 있습니다. 즉 상가임대차 거래 관계에서 임차인이 계약 중인 부동산에서 임대인의 소유권이 변경되어 계약 해지를 하거나 강제명도를 할 경우 대항할 수 있는 최우선 수단입니다. 신규 임대인은 현재 운영 중인 임차인의 계약조건을 인지해야 하며 조건에 변동이 없어야 합니다. 대항력이 없다면 이 부분을 모두 보장받을 수 없습니다. 상가임대차 계약에 있어서 안전하게 법을 적용받을 수 있는 주의사항들이 있습니다.

 

 

내용 정리

• 대항력이란?: 소유자. 즉 임대인이 바뀌거나 계약의 조건이나 해지에 대해 대항할 수 있는 법적 수단입니다.
• 등기 신청: 대항력이 발생되려면 진행한 계약을 등기로 신청하세요. 등기가 완료되면 계약서에 명시된 계약 시작일 기준으로 대항력이 발생됩니다.
• 소유권: 대항력 효력이 존재하는 경우 신규 임대인에게도 효력에 영향을 미칩니다. 계약 사실을 인정해야 하므로 안전합니다.
• 안정성: 중요 조항에서 언급했듯이 임차인은 사업 운영으로부터 특약사항과 같은 계약조건에 있어서 위반하지 않는다면 안전하게 사업을 영위할 수 있습니다.

 

 

주의 사항

1. 임대차 계약에서 특약사항(조건)을 협의하여 꼭 명시하세요.
2. 만약 조건이 변동될 것 같거나 우려가 된다면 계약 만기 전에 먼저 협의가 필요합니다. 협의는 무조건 3개월 전 진행하세요.
3. 상임법 법률 정보를 확실하게 숙지해 두세요.