상가임대차보호법상 임차권등기명령 알아보기

상가임대차보호법 첫 페이지 제6조, 32조에 위치한 임차권등기명령은 임대차 계약관계에서 임차인이 임대인에게 등기부에 임차권을 등기할 수 있도록 만들어주는 법적 울타리입니다. 임차권등기명령은 주거용, 상업용 구분 없이 임차인을 보호하기 위해 만들어졌는데요, 임대인과 계약종료 시 보증금을 반환받지 못할 경우 보증금을 제대로 돌려받기 위해 재산 처분 시 임차인이 선순위로 경매금액을 받아갈 수 있는 보호절차입니다. 이건 제가 직접 경험해서 아주 잘 아는 부분으로 아는 지식으로 설명해 드리겠습니다.

 

 

 

 

상임법상 임차권등기명령

임차권등기명령은 상가임대차보호법 제6조에 근거하여 '임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.'라고 명시되어 있습니다. 풀어서 정리해 보면 임차인이 자신의 보증금을 등기부에 임차권으로 등록하게 됩니다. 목적물을 매매 또는 경매를 통해 선순위로 임차권에 명시된 금액을 보장받을 수 있습니다.

 

임차권등기는 보증금을 회수받을 수 있는 최선의 방법이자 최후의 수단이며 목적물이 매매되어 새로운 소유주에게 이전되어도 대항력의 일부분으로 신규 임대인에게 대항할 수 있고 보증금을 보장받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법에는 '임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조 제1항에 따른 대항력과 제5조 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.'라고 명시되어 있습니다. 등기명령의 조건은 임차인이 임대차계약을 작성하고 보증금 잔금을 납부한 뒤 임대인의 동의 없이도 등기를 신청할 수 있습니다. 하지만 이 부분은 사전의 협의를 통해 진행해야 하는 부분으로 일반적으로는 이루어지지 않으며 추후 보증금을 돌려받지 못할 위험에 직면했을 경우 사용 가능합니다.

 

 

등기명령 절차

임차권등기명령을 통해 해당 부동산 목적물에 등기를 하기 위함으로는 법원에 방문해서 임차권등기명령 신청서를 작성하고 등기에 관련한 신청 서류를 준비해야 합니다. 법원에 방문하면 관계자 분들이 친절하게 안내해 주며 인터넷으로도 신청이 가능하지만 일반인이 업무를 처리하기엔 시스템상 법률용어가 많아 다소 복잡하니 피하시길 바랍니다. 서류가 준비가 되었다면 법원 등기소에 서류를 제출 후 심사를 통해 승인을 받았다면 등기를 하면 됩니다. 저의 방식은 반환해 줄 보증금이 없다 하여 내용증명을 보내고 그 서류를 가지고 법원에 방문하여 승소를 통해 등기하였습니다.(몇 주간 또는 한 달 이상의 기간이 소요됩니다.)

 

 

서류 준비

1. 임대차 계약서
2. 보증금 입금 자료(계약서에 명기된 임대인 계좌번호에 입금된 보증금 확인만 가능하면 됨)
3. 부동산 소유권한(임차인이 제3조 제1항에 따른 대항력을 취득하였거나 제5조 제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 첨부한다)
5. 신청 취지 및 이유

 

 

절차

• 필요서류를 준비한 뒤 법원 등기소에 방문하여 서류를 제출합니다.
• 등기소에서 제출한 서류를 심사하여 적합성을 검토하게 됩니다.(임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조 제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조 제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조 제2항 중 제288조 제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조를 준용한다.)
• 서류 심사가 통과되었다면 임차권등기명령이 진행되어 등기서류에 내용이 작성됩니다.

 

 

왜 필요한가?

임차권등기명령은 상가임대차보호법의 임차인이 보호받을 수 있는 법적 권리 중 하나로 상업용 부동산 즉, 상가 또는 업무시설을 계약하기 위해선 주택용 부동산보다 많은 보증금이 필요합니다. 주택용 부동산은 확정일자로 문제를 해소할 수 있지만 상업용 부동산은 확정일자를 받을 수 없습니다. 등기명령은 확정일자와 비슷하다고 볼 수 있으며 이 문제를 통해 계약종료 후에도 안전한 보증금 회수가 가능할뿐더러 부동산 거래의 투명함을 증명하기 위해서도 있어야 할 권리입니다. 전세권 설정과 같은 등기를 진행할 경우 임차인의 보증금이 보장되기 때문에 임대인 입장에서는 비슷한 조건의 부동산들과 비교할 경우 경쟁력이 생깁니다.

 

 

중요성

• 가장 중요한 이유는 6조에 명시되어 있는 8번의 내용 '임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.' 때문입니다.
• 6조 9번'제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다.' 이 부분도 중요합니다.
• 위와 같이 임차인을 보호하여 보증금을 안전하게 회수 가능합니다.
• 임차인의 대항력을 우선으로 하기 때문에 대항력에 관련된 일체를 보장받을 수 있습니다.

 

 

법적 고려사항

임차권등기명령을 진행하려면 전세권 설정을 해야 하기 때문에 임대인 동의가 필요합니다. 물론 동의를 받을 필요는 없습니다. 하지만 임대차 관계에서 사소한 다툼으로 번져 피해를 볼 수 있으니 협의하여 등기하시길 바라며 보증금을 보장받지 못할 경우에는 법적분쟁으로 이어지는 부분으로 임대인 동의 필요 없이 집행하시길 바랍니다.

 

 

주의사항

• 원만한 관계를 위해 임대인의 동의 후 등기 집행하도록 합니다.
• 만약 법적 문제로 갔다면 분쟁을 위해 법원이나 임대차분쟁조정위원회를 이용해야 합니다.(제 경험상 법원이 서류만 잘 준비했다면 더 빠릅니다.)

 

 

마무리

상가건물 임대차보호법 제6조에 해당하는 임차권등기명령은 임차인의 안정적인 사업 운영과 재산권 보호를 위해 매우 중요한 법적 수단입니다. 임차인과 임대인 양측 상호 간의 협의와 인정이 준비되었다면, 올바르고 웃을 수 있는 임대차 관계가 유지될 수 있다고 생각합니다. 임차인은 자신의 권리를 적극적으로 보호하기 위해 필요한 수단을 적극 활용해야 할 필요가 있으며, 임대인 또한 법의 테두리 내에서 투명하게 임대차 관계를 운영해야 해야 합니다.