상가임대차보호법상 계약 갱신 청구권

상가임대차보호법상 계약 갱신 청구권은 임대차 계약관계에서 계약이 만료되기 전 임대차 관계를 새롭게 갱신할 수 있는 청구권입니다. 계약 갱신 청구권은 주거용, 상업용 부동산 가릴 것 없이 모든 임차인을 보호하는 대항력의 일부라고 생각하시는 게 더 이해가 빠르실 텐데요, 계약의 만기가 다가온다면 상가임대차보호법을 한번 훑어보시는 편이 더욱 도움이 됩니다. 계약 갱신 청구를 하려면 몇 가지 방법이 필요하며 제대로 알지 못하고 진행한다면 갱신 거절을 당할 수 있으니 간단하고 정확하게 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

상임법, 계약 갱신 청구권

계약갱신청구권은 상가건물임대차보호법상 제 10조에 기재되어 있습니다. 임대차 계약 종료 1~6개월 전까지 임차인은 새롭게 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있는데요, 임대인은 임차인이 계약기간 동안의 위반사항(임대료 미납, 특약내용 불이행 등)에 대한 행동을 하지 않았다면 갱신 거절을 못하니 임대인도 조심하시길 바랍니다. 상가임대차보호법상 계약 갱신 청구권은 상업용 부동산에 해당하는 법적 효력으로 주택임대차보호법과는 내용이 비슷하지만 다릅니다.

 

상임법상 모든 임차인은 임대차 계약에서 법적 보호를 받을 수 있는데요, 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법 조항입니다. 하지만 전대차 계약이나 단기 계약일 경우 정상적인 임대차계약이 아니므로 갱신 청구가 불가능하다는 점 참고하시길 바랍니다. 실무에서 보았을 때엔 임차인이 갱신 청구권을 악용하는 경우가 발생하여 생각보다 임대인이 많이 불리한 상황에 놓이게 되는데요, 이처럼 임차인은 사업 운영에 안정성을 더해주는 법적 울타리로 합리적인 정도에서 협의가 필요해 보입니다.

 

 

갱신 청구권 영향력

계약 갱신 청구권의 영향력은 크게 두 가지로 구분할 수 있는데요, 첫 번째로 임차인의 사업을 안전하게 영위할 수 있다는 장점과 둘쨰로 임대차 계약 관계에서 상대적 약자인 임차인을 보호하여 임대인과 균형을 유지할 수 있습니다. 예를 들어 사업이 대박이 났거나 인테리어 투자비용이 매우 많이 들어 손익분기점이 2년 후로 발생하는 경우에 임대 측이 계약을 임대기간이 종료해서 일방적으로 해지한다면 곤란한 상황이 발생할 수 있는데요, 이 부분을 보호받을 수 있습니다.

 

 

영향력

• 안전성: 2년 이상의 장기간 운영을 통해야만 손익분기점을 넘길 수 있는 업체들에게 갑작스러운 임대료 인상, 계약 종료에 대한 부분을 방어해서 안전하게 사업을 운영할 수 있습니다.
• 임대차 균형: 임대차 계약관계에서 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법적 조항의 하나로 임대인과의 관계에서 평등하게 균형을 유지할 수 있습니다.

 

 

조건

계약 갱신 청구권을 사용하려면 밑받침되는 간단한 조건이 필요합니다. 임차인을 보호하기 위한 법이지만 악용하는 임차인들이 있기 마련으로 이 부분은 임대인에게 안전성이 보장된다고 보아도 될 것 같습니다. 절차는 간단하며 전화를 녹음하거나 문자로 내용을 주고받거나 연락이 되지 않는다면 내용증명 및 우편으로 대화를 해보아야 합니다. 이 부분에서 내용증명은 법적 분쟁으로 가기 직전의 상황이니 가급적 좋은 관계를 유지하기 위해 전화녹음이나 문자로 대화를 추천드립니다.

 

 

갱신 조건

• 계약 기간 만료 1~6개월 전에 갱신 청구권을 통보해야 합니다.
• 상가임대차보호법이 적용되는 임대차 계약이어야 합니다.
• 계약기간 동안 임차인은 조건 및 임대료 미납 등에 대한 문제가 없어야 합니다.

 

 

상가임대차보호법 보호를 받지 못하는 계약은 다음과 같습니다.

• 기준가 9억 원이 초과되는 부동산
• 전대차 계약으로 임대인과 전차인의 관계
• 1~3개월 정도의 단기 임대차 계약 관계

 

 

절차

갱신 청구권은 불요식 행위로 법적 효력이 될만한 내용 정보가 없습니다. 그러므로 청구권의 내용 방식은 자율적이며 꼭 내용 안에는 '계약 갱신 청구권을 사용하겠습니다' 또는 관련된 내용이 기재되어야만 합니다. 통화로 진행할 경우, 대면하여 대화로 풀어갈 경우에는 녹음은 필수이니 꼭 확인하세요.

 

 

갱신 요청 방법

• 청구권에 대한 내용을 임대인에게 송부합니다. 방식은 문자, 전화, 대면, 메일, 우편 등 다양합니다.
• 갱신 청구권 내용을 받은 임대인은 1개월 이내 승낙 또는 거절의 내용을 회신해야 합니다. 만약 회신하지 않을 경우 승낙으로 간주합니다.
• 갱신 청구를 거절할 경우에는 거절에 대한 명확한 사유가 준비되어야만 합니다.

 

 

분쟁

계약갱신청구권을 요청했을 때 분쟁으로 이어지는 경우가 다소 많습니다. 각각 임대차 당사자들 갱신 청구권의 내용을 숙지하지 못한 경우가 대부분입니다. 계약 갱신을 하는데 조건이 변경되는 부분으로 많이 발생되는데요, 분쟁 해결 방법은 우선 양측 간의 합의점을 찾는 게 우선이며 불가능할 때엔 임대차분쟁조정위원회에 임대차 계약 내용에 대해 조정을 신청해서 해결하시길 바랍니다.